Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография
Екатерина Давидовна Тягай

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности. В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права – от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия. В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

Е. Д. Тягай

Право собственности на недвижимость в США. Сложноструктурные модели

Монография

[битая ссылка] ebooks@prospekt.org

Вместо предисловия

Современный этап развития рыночных отношений в Российской Федерации характеризуется укреплением социально-экономических связей с зарубежными странами, в свете чего вопросы эффективного юридического регулирования имущественных отношений приобретают особую актуальность. Активное международное сотрудничество обусловливает необходимость изучения иностранных подходов к пониманию и моделированию права собственности, феномен которого различным образом интерпретируется в разносистемных правопорядках.

Российские граждане и юридические лица все чаще сталкиваются с вопросами владения собственностью за рубежом. Коммерческие отношения с западными партнерами нередко предполагают участие отечественных инвесторов в зарубежных проектах, связанных с недвижимостью, равно как и привлечение иностранных лиц к аналогичным проектам в России. Наконец, внутренние преобразования, происходящие в самом российском обществе в связи с появлением новых направлений предпринимательской деятельности, развитием рынка недвижимости и укреплением позиций малого и среднего бизнеса, привели к усложнению структуры отношений собственности.

Настоящая монография явилась итогом последовательной работы, направленной на фундаментальное всестороннее изучение и анализ концепции сложноструктурных моделей права собственности, действующей в США. Особенности таких правовых моделей проявляются прежде всего в вещных правоотношениях, складывающихся по поводу недвижимости, роль которых в развитом обществе трудно переоценить. Выбор государства, на примере правовой системы которого рассматриваются особенности моделей права собственности на недвижимость, обусловлен тем, что правовая система США не только опосредует основные традиции стран общего права, но и содержит новые элементы, позволяющие определить перспективы эволюции вещных прав в современном мире.

Необходимо отметить, что интерес отечественных ученых к вопросам, связанным со спецификой имущественных отношений в западных государствах, был характерен для всех этапов развития российской цивилистики, однако разработка соответствующих проблем носила весьма фрагментарный характер. До настоящего времени особенности англо-американских подходов к моделированию права собственности не получили сколько-нибудь системного изложения в юридической литературе на русском языке.

Уникальность системы вещно-правовых титулов на недвижимость в общем праве, из которого произошла правовая система США, отмечалась еще в дореволюционных исследованиях. К. П. Победоносцев указывал, что английские порядки предусматривали разделение права собственности на несколько видов в зависимости от личного статуса правообладателей

. К. Н. Анненков упоминал о том, что в общем праве было возможным подчинение собственности резолютивным условиям и отменительным срокам

. М. Ф. Владимирский-Буданов подчеркивал, что зарубежным взглядам на правомочия собственников была свойственна большая свобода и прогрессивность, нежели русскому праву

. И. А. Базанов обращал внимание на то, что специфической чертой общего права является порядок распределения права собственности на землю

. Л. А. Кассо замечал, что доктрина о множественности собственников давала западным юристам основания квалифицировать нескольких правообладателей различных вещных прав на одну и ту же недвижимость в качестве собственников такого имущества

.

В советский период возможность исследования иностранных учений о праве собственности была ограничена идеологическими рамками. Тем не менее значительный вклад в разработку данных вопросов внесли Л. И. Дембо, А. В. Венедиктов, Д. М. Генкин, Ю. К. Толстой, С. М. Корнеев, В. П. Грибанов, С. Н. Братусь, Г. А. Аксененок, А. М. Турубинер и др

.

Перестройка ознаменовала новый этап в понимании отношений собственности, открывая перед отечественными цивилистами просторы для совершенствования доктрины вещных прав. На этом фоне в российской науке впервые стали упоминаться сложноструктурные модели права собственности. Наиболее значимым в данном отношении представляется монографическое исследование В. П. Мозолина, в котором автор не только ввел в терминологический аппарат категорию сложноструктурных моделей права собственности, но и оценил перспективы возможного использования таких моделей в современной России

. Заметный интерес к данным вопросам демонстрируют также В. А. Савельев, О. И. Крассов, О. М. Козырь, М. Ю. Галятин и др

.

Между тем на сегодняшний день концепция сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость так и не получила необходимой всесторонней разработки и последовательного изучения в российском праве. В США, напротив, данные юридические конструкции оказались весьма востребованными, что позволило им достичь наибольшего развития, поэтому в настоящей работе предпринята попытка изучить сложноструктурные модели права собственности на недвижимость именно на примере американской правовой системы. С научно-исследовательской точки зрения данное решение позволило в необходимой степени абстрагироваться от концептуальных препятствий, затрудняющих рассмотрение доктрины сложноструктурных моделей права собственности в контексте классических российских представлений о системе вещных прав, и дало возможность взглянуть на анализируемые в работе парадигмы сквозь призму принципиально иных подходов к пониманию и определению имущественных отношений, складывающихся по поводу недвижимости

.

Настоящее исследование проведено с использованием широкой нормативно-правовой базы, включающей Конституцию США, единообразные законы, кодексы и своды региональных статутов, а также законы отдельных штатов, регулирующие вопросы собственности. Принципиальное значение имело также обращение к Своду норм о праве собственности, представляющему собой частную систематизацию наиболее эффективных юридических инструментов в сфере регулирования вещных прав.

Важнейшую роль в подготовке работы сыграли материалы правоприменительной практики – многочисленные судебные прецеденты, изучение которых позволило установить, как эволюционируют взгляды американских судей на сложноструктурные модели права собственности на недвижимость, и оценить перспективы их развития.

Свойства, которыми обладают рассматриваемые в работе модели права собственности, оцениваются не в статическом состоянии, а в динамике. Исследование, с одной стороны, охватывает вопросы влияния общего права на сложноструктурные модели права собственности на недвижимость в США, с другой, – отражает новый подход к пониманию данных явлений в свете социально-экономических и общественно-политических перемен, происходящих в современном мире.

Работа основана на анализе значительного числа научных источников и материалов, существующих только на языке оригинала и прежде не исследовавшихся отечественными цивилистами. Это позволило сформулировать на русском языке и представить вниманию российских специалистов, исследователей и читателей, интересующихся парадигмами имущественных отношений, важные концептуальные принципы общего права, касающиеся не только сложноструктурных моделей права собственности, но и пронизывающие всю англо-саксонскую доктрину вещных прав.

С практической точки зрения результаты проведенной работы призваны выявить и наглядно продемонстрировать принципиально новые для российского права альтернативные схемы регулирования отношений собственности, отличные от тех, что содержатся в действующем гражданском законодательстве Российской Федерации. Такой подход направлен на то, чтобы создать возможность оценить перспективы применения подобных конструкций к имущественным отношениям в современной России.

Выявленные в процессе исследования трудности и противоречия, возникающие в связи с использованием различных сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость, а также предложенные пути решения данных проблем призваны создать условия для надлежащего учета зарубежного опыта, с тем чтобы в дальнейшем избежать столкновения с аналогичными сложностями в отечественной правовой системе. Сделанные в работе выводы могут быть также рассмотрены в качестве юридических рекомендаций российским предпринимателям и публично-правовым образованиям, планирующим программы долгосрочного эффективного сотрудничества с США и их резидентами, а также субъектам, заинтересованным в минимизации рисков, возникающих при участии в проектах, связанных с недвижимостью в США.

Важно отметить, что подготовка и проведение настоящей исследовательской работы проходили в условиях параллельно происходящего масштабного реформирования гражданского законодательства России. Это позволило изучать зарубежные юридические конструкции, принимая во внимание те пробелы и противоречия отечественной системы вещных прав, которые вновь обнаружили себя, затруднив реализацию планов законодателя по внесению единовременных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы гражданского права. Данные обстоятельства подтвердили острую своевременность расширения круга юридических инструментов и механизмов, позволяющих моделировать различные конструкции прав на имущество. Анализ системы таких инструментов, многие из которых доказали свою эффективность в правовой системе Соединенных Штатов Америки, и стал одним из ключевых направлений работы, результаты которой представлены на суд читателя.

Ключевой идеей, определившей целесообразность выпуска данной книги, явилось понимание того, что именно развитие представлений о спектре экономических и юридических возможностей, которые становятся доступными благодаря применению вариативных способов определения, закрепления и передачи прав на недвижимое имущество, является необходимым условием оптимизации имущественного оборота в сегодняшней России. Предоставление собственникам необходимого объема правовых инструментов, позволяющих эффективно определять судьбу имущества и гарантировать при этом интересы всех лиц, чьи права могут быть затронуты в процессе использования или передачи такого имущества, призвано стать важнейшим элементом модернизации отечественного законодательства о вещных правах.

Москва,

31 июля 2013 года

Глава 1

Формирование и развитие моделей права собственности на недвижимость в США

Upon this point a page of history is worth a volume of logic.

Mr. Justice Holmes

§ 1. Общая характеристика концепции собственности в США

Собственность – одна из наиболее фундаментальных и одновременно наиболее сложных категорий, существующих в праве Соединенных Штатов Америки. Концептуализация собственности осуществлялась совместными усилиями американских цивилистов, экономистов, социологов и специалистов в иных областях науки на протяжении всей истории существования США, в значительной степени базируясь на достижениях общего права (common law), основные принципы которого возникли задолго до появления американской государственности. И хотя западные ученые отмечают, что представления об имущественных отношениях и вещных правах в США постоянно эволюционируют, за все время существования англо-американского права собственности в нем так и не произошло революций

. Это позволяет провести исследование различных моделей американского права собственности в динамике, принимая их характеристики не как данность, а имея возможность проанализировать влияние всевозможных факторов на развитие и окончательное оформление системы собственности в США.

Несмотря на то что в американском праве на протяжении длительного времени действует весьма четкая и достаточно эффективная система принципов и норм, регулирующих различные конструкции права собственности, ни в законодательстве, ни в правоприменительной практике, ни в науке Соединенных Штатов не выработано единого и универсального определения собственности как таковой

. В этой связи необходимым представляется рассмотрение наиболее значимых идей о собственности и праве собственности, позволяющих составить адекватное представление о том, на каких концепциях основаны американские правопорядки, регламентирующие вещные правоотношения.

Широкое распространение в современной теории собственности США получила идея Иеремии Бентама о том, что право собственности – не что иное, как юридически закрепленные за лицом ожидания возможности извлечь ту или иную пользу из определенного имущества

. Подобные рассуждения о природе собственности находят яркое отражение в американской системе вещно-правовых титулов на недвижимое имущество. Это проявляется прежде всего в возможности наделения собственников не только вещными правами, действующими в настоящем времени (present estates), но и вещными правопритязаниями (future interests), которые также принадлежат их обладателю в настоящем, но при этом обеспечивают возможность извлечения пользы из владения имуществом в будущем.

Феликс Коэн, не возражая против утверждения, высказанного Бентамом, предпринял попытку охарактеризовать феномен собственности более наглядным образом. Собственность, по мнению Коэна, – это то, что может сопровождаться ярлыком следующего содержания: «Всему миру: держитесь на расстоянии, если у вас нет моего разрешения, которое я вправе как выдать, так и оставить при себе. Подпись: частное лицо. Одобрено: государством»

. Несмотря на то что данный подход пренебрегает традиционным для цивилистической науки терминологическим аппаратом и страдает излишней упрощенностью, он тем не менее выражает общие представления Соединенных Штатов о праве частной собственности (private property)

, которая, в отличие от пути, выпавшего на долю российского государства, являлась основой американской экономики с момента возникновения США и продолжает оставаться таковой по сей день

.

Следует обратить внимание, что природа частной собственности рассматривается правом Соединенных Штатов сквозь призму ряда классических теорий в современной их интерпретации. Так, согласно владельческой теории (occupation theory), право собственности возникает у лица в силу самого факта владения и на основе этого должно быть обеспечено полноценной правовой защитой