Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

.

В ряде случаев феодальные отношения продолжались и после смерти земледержателя. В таком порядке могли возникнуть 4 других повинности: переход выморочного имущества в собственность главы государства (при отсутствии у держателя земли наследников) (escheat); возложение на наследников «арендатора» налогового бремени за правопреемство (relief)

; а также две категории прав, которые монарх приобретал исключительно если дело касалось земледержателей, несущих рыцарскую или личную службу: право опекунства (wardship), состоявшее в том, что король пользовался землей и всеми связанными с ней привилегиями (плоды, доходы) до достижения наследником арендатора 21 года

; и право заключить брак (marriage) между наследником земледержателя и тем, кто выплатит монарху вознаграждение в установленном им размере. В последнем случае правопреемник мог отказаться от бракосочетания, но это влекло за собой крупный штраф в пользу государства

.

Феодальный строй, отягощенный сложными имущественными переплетениями среди свободных граждан, создал благоприятные условия для применения зависимого земледержания. У истоков его формирования стояла классическая вотчинная (манориальная) система средневековой Англии. Маноры – земельные участки, не обремененные вещными правами лиц, несущих рыцарскую службу или возделывающих землю, оставались во владении собственников (demesne lands). Очевидно, что такие наделы продолжали при этом нуждаться в надлежащем уходе, обеспечить который возможно было, лишь привлекая дополнительные силы.

На ранних этапах феодализма постоянную работу на этих землях проводили их жители, принадлежавшие к подневольным низшим сословиям (villeins). Первоначально положение бесправных безземельных крестьян (surfs), обслуживавших участки, принадлежавшие родовой и мелкопоместной знати, мало чем отличалось от рабского. Формально считаясь свободными перед любыми лицами, кроме своих хозяев, против самих феодалов зависимые крестьяне не имели никаких прав, кроме права на жизнь и здоровье (life and limb)

. Землевладелец руководил не только деятельностью крестьян, связанной с ведением хозяйства, но и разрешал частные споры между крепостными, заседая (лично или через представителя) в поместных судах (manorial courts). Помимо минимального содержания, крестьяне могли претендовать лишь на часть плодов, выращенных на закрепленной за ними территории, – в качестве поощрения за труд

.

XIV в. изменил структуру феодального общества и предопределил новые тенденции его развития. Пандемия бубонной чумы (1348–1349), вошедшая в историю как «Черная смерть», унесла бесчисленное количество жизней, в результате чего трудоспособное население Европы оказалось невосполнимо сокращено

.

Британские землевладельцы вынуждены были прибегнуть к новым неотложным мерам и пойти на компромисс, установив денежную плату за выполнение аграрных работ. Постепенно статус крестьян начал закрепляться в манориальных традициях, а позже сменилась и сама форма подобного землевладения – вотчины стали переходить на основе норм обычного права, независимо от воли собственника. Между тем это не означало того, что последний утрачивал свое законное право на данную недвижимость. На практике сложилась уникальная категория арендных отношений (copyhold tenures), основанных на выписках из протоколов поместных судов. Распоряжение наделами, обремененными данными правами, было возможно только путем отказа земледержателя от имущества в пользу третьего лица (surrender) и встречного принятия недвижимости во владение (admittance). Феодал в таком случае лишь извещался о том, в чье пользование переходит участок, а в подтверждение этого выдавалась копия соответствующего судебного протокола

.

Таким образом, трансформация зависимого крестьянского земледержания во временное владение недвижимостью на возмездной основе предопределила возможность последующего возникновения норм о нефригольдных вещных правах (landlord-tenant law), входящих в структуру права собственности англо-американских стран

. Данные правоотношения, схожие с континентальным представлением об аренде, стали фундаментом для дальнейшего развития сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности в общем праве и, как следствие, в правовой системе США.

Еще одной важной исторической предпосылкой возникновения системы нефригольдной собственности стало стремление землевладельцев (landlords) и земледержателей (tenants) избежать санкций, установленных средневековыми правопорядками за осуществление ростовщичества (usury) в связи с предоставлением займов. Заимодавец и заемщик нередко заключали соглашение, по которому заемщик, владевший земельным участком во фригольдной собственности, передавал имущество (или его часть) заимодавцу на нефригольдном праве, позволявшем последнему не только возвратить основную сумму долга, но и получить доход, существенно превосходящий (учитывая возможную длительность владения недвижимостью

) любые проценты по займу

. В этой связи очевидно, что титул, возникавший в указанных обстоятельствах, имел принципиально иной социально-экономический контекст, нежели подавляющее большинство фригольдных прав, которые на том же историческом этапе были призваны гарантировать благосостояние членов одной семьи, обеспечивая последовательный переход имущества из поколения в поколение

.

Уже к началу XVI века общее право выработало подход к пониманию и регулированию нефригольдных вещно-правовых конструкций, в значительной степени отвечающий устоявшимся в постфеодальном обществе представлениям о типовом земледержателе (paradigm tenant) – предприимчивом английском фермере, арендующем сельскохозяйственную землю

. Именно поэтому аренда – на первых этапах становления данного института – воспринималась англосаксонским правом исключительно как инструмент передачи вещного титула на недвижимость с целью ее последующего коммерческого использования в аграрных целях (commercial lease). Сами такие отношения регулировались в значительной степени формалистическими нормами вещного права, что позднее позволило аренде войти в систему американского права собственности

.

Необходимо в этой связи обратить внимание на то, что принципы, действовавшие в тот период применительно к арендным правоотношениям, зиждились на различном положении, в котором, по феодальной традиции, оказывались фригольдные собственники и лица, владеющие имуществом на нефригольдном титуле

. Со временем, когда благодаря начавшемуся в Англии процессу урбанизации аренда начала использоваться не только в аграрных целях, но и для личного проживания (residential lease), суды по инерции стали распространять на такие правоотношения стандартные правила, оправдывавшие себя применительно к коммерческой аренде

.

Долгий путь, который нефригольдным титулам (nonfreehold estates, leasehold estates

) пришлось пройти до того, как занять в общем праве самостоятельные позиции, освободившись от средневековых предрассудков, обусловлен комплексным характером сложноструктурных моделей нефригольдной собственности, по сей день вызывающим споры в научных кругах

.

Земледержание, являясь ядром британского феодализма, не могло игнорировать объективного изменения общественного курса. Свободные вещные права приобретали все большее значение, а с принятием уже упомянутого Статута Quia Emptores стало возможным беспрепятственное отчуждение ничем не обремененного недвижимого имущества (free alienation). Следствием этого стало возникновение совершенно новой концепции независимого владения землей (estate).

Средневековые контуры были стерты не сразу, однако со временем королевские суды начали признавать и защищать три базовых фригольдных права

: пожизненное право собственности (the life estate); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (the fee tail); простое неограниченное право собственности (the fee simple, или fee simple absolute)

. Следует учесть, что владение земельным участком на основании неограниченного права собственности позволяло его обладателю передавать часть земли на условиях, удобных для обеих сторон. Поскольку такие условия могли, среди прочего, иметь суспензивный, резолютивный или временный характер, английское право обогатилось комплексом имущественных интересов, являющихся, по сути, вещными правопритязаниями (future interests)

.

Отмирание феодальных пережитков, совпавшее по времени с социально-экономическими переменами, обострило два принципиальных вопроса, решение которых должно было повлиять на европейское сообщество и, в конечном счете, определить судьбу американского населения. Прежде всего англичанам предстояло окончательно перешагнуть через феодализм. Затем возникла необходимость выбрать новый вектор развития вещных правоотношений. Вторая задача представляет особый интерес с юридической точки зрения, поскольку современная англо-американская правовая семья продолжает, как отмечалось, демонстрировать неопределенность в том, должно ли право собственности максимально защищать и гарантировать интересы самого собственника (т. е. фактически быть абсолютным), или система вещных прав обязана обеспечивать беспрепятственный переход имущества по различным основаниям и в различных формах (т. е. допускать разделение права собственности на отдельные правомочия с сохранением за каждым из них титула «собственности»).

После долгих споров между крупными землевладельцами, промышленниками, торговыми и коммерческими силами чаша весов склонилась в пользу свободного отчуждения недвижимости – так власти стремились избежать повсеместного обременения земель разного рода ограничениями, установленными собственниками.

В 1472 году знаковое «дело Талтарума» фактически обессмыслило вещно-правовую конструкцию, при которой имущество могло быть передано лишь прямым нисходящим наследникам собственника – судьи допустили прекращение майората по иску, основанному на сговоре

. В результате поместное дворянство трансформировалось в обладателей вещных правопритязаний (future interests) – правовых конструкций, обеспечивающих возможность правообладателя вступить во владение недвижимым имуществом в будущем, по истечении срока действия вещного титула предшествующего собственника.

Сложившаяся тенденция усилилась с принятием в 1535 году Статута о пользовании (Statute of Uses)

, сделавшего возможным существование выжидательной собственности, отменяющей действие предыдущего вещно-правового титула (executory interest), и доверительной собственности (trust). Наконец, Статут о завещаниях (Statute of Wills)

узаконил свободную передачу вещных прав по завещанию. Учитывая стремительный закат земледержания, невыгодно отличавшегося от фригольдных вещно-правовых титулов, личная служба и связанные с ней повинности также утратили актуальность. В 1660 году Актом об отмене земледержания (Tenures Abolition Act)

были упразднены все формы личной службы и соответствующих повинностей, кроме сержантерии, которая стала фактически сведена к обязанности «арендатора» недвижимого имущества совершать денежные выплаты в пользу собственника.

К началу XVIII века общее право Англии в части, касающейся имущественных правоотношений, было практически оформлено. Почти все оно оказалось посвящено различным способам свободного землевладения и связанным с ними притязаниям. В результате более чем 600-летней эволюции со времен Нормандского завоевания британская система права собственности приобрела сложную многоуровневую структуру, отдельные составляющие которой являлись очевидными рудиментами феодализма

, тогда как другие, напротив, свидетельствовали о чрезмерно усердной борьбе с прежним строем

. Именно таким колонизированная англичанами Америка впервые увидела право собственности

.

Соединенные Штаты, естественным и непроизвольным образом воспринявшие правовые традиции Великобритании, вынуждены были вести войну за независимость, победа в которой принесла Америке статус самостоятельного государства, не снабдив его при этом новой системой права. В результате США столкнулись с необходимостью адаптировать британские юридические нормы к собственным реалиям. Этот процесс стал известен как «рецепция английского права» (reception of English common law)

.

Подход к определению и регулированию имущественных отношений имел в Соединенных Штатах ряд отличий по сравнению с позицией Старого Света.

В первую очередь необходимо учесть, что сама идея вещных прав на недвижимое имущество, привнесенная еще в колониальную Америку, была достаточно сложна. Новообразованное государство не имело необходимых правовых инструментов и, главное, профессиональных ресурсов, необходимых для ее воплощения. Поэтому настольной книгой американских юристов стал знаменитый труд сэра Уильяма Блэкстоуна «Комментарии к английским законам» (Sir William Blackstone's Commentaries on the Laws of England), охватывавший, пусть и без углубленной детализации, фактически все сферы англо-американского права, включая институт собственности

.