«Товарищи» по недвижимости

Собрание: сменить председателя
Роман Колганов

Книга ориентирована на участников товариществ собственников недвижимости (некоммерческих объединений граждан, потребительских кооперативов, некоммерческих партнерств). Нередко при исполнении своих обязанностей правление товарищества во главе с его председателем фактически «узурпируют власть», действуют исключительно в своих корыстных интересах, нарушают права членов товарищества, исполняют установленные обязанности недобросовестно и неразумно. Как правильно провести собрания для того, чтобы досрочно лишить полномочий действующее правление, можно узнать, прочитав книгу.

Введение

Серия книг под общим названием «СНТ» (садовое некоммерческое товарищество) предназначена для всех участников садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ.

С учетом того факта, что по разным оценкам граждан данной категорий в России проживает около 60 миллионов человек, думаю, что многие из них смогут найти ответы на многие вопросы, суть которых раскрывается в каждой из книг.

Первая книга посвящена вопросу досрочного прекращения полномочий председателя правления и досрочному переизбранию членов правления соответствующего объединения.

Почему именно с этого вопроса мы начнем знакомство с данной проблематикой?

На мой взгляд, именно с необходимостью правомерной смены органов управления в своем товариществе чаще всего сталкиваются многие участники таких объединений.

Проблемой для многих участников становится этот вопрос в силу различных обстоятельств, которые мы рассмотрим в первой главе книги.

Кроме того, положительная судебная практика в отношении решений, принятых на внеочередных общих собраниях членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, по вопросам досрочного прекращения полномочий председателя и переизбрания членов правления, практически отсутствует.

Напротив, большинство решений таких внеочередных общих собраний признаются судами ничтожными.

Для того чтобы исключить возможность повторения большинства типичных ошибок при созыве, подготовке и проведении внеочередных общих собраний указанных объединений, предлагаю ознакомиться с данной книгой, основанной на эмпирическим опыте автора книги.

Акцентирую Ваше внимание на том, что в настоящей книге будут рассматриваться исключительно указанные вопросы. Инициативы созыва по требованию ревизионной комиссии (ревизора) такого объединения, а также по предложению органа местного самоуправления не вижу смысла рассматривать, так как данные инициативы на практике либо вовсе отсутствуют, либо являются настолько редким явлением, что о них можно и не упоминать.

Фактически сменить исполнительные органы управления товарищества возможно исключительно по инициативе членов соответствующего объединения.

На момент опубликования данной книги правовые отношения между участниками садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений регулируются Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

С 01.01.2019 года вышеуказанные правоотношения будут регулироваться Федеральным законом № 217 "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 года.

Предполагаю, что не все члены садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений готовы терпеливо ожидать вступления в силу ФЗ-217 от 29.07.2017 года, для того чтобы досрочно переизбрать членов правления своего объединения, поэтому изначально будем ориентироваться именно на Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016).

Порядок досрочного переизбрания членов правления товарищества, вводимый Федеральным законом № 217 от 29.07.2017 года, также будет исследован в настоящей книге.

Поэтому с 01.01.2019 года данная книга актуальность не потеряет. Напротив. Федеральный закон № 217 от 29.07.2017 года в большинстве своих положений основан на Федеральном законе от 15.04.1998 N 66-ФЗ. Насколько новому закону удалось избавиться от старых «болезней» ФЗ-66 от 15.04.1998 покажет время и судебная практика.

Пожалуй, достаточно отступлений и лирики. Приступим. Хотя, нет. Еще один важный момент.

Если Вам все же лень заниматься теоретическими изысканиями и недосуг вдаваться в механизмы, порядки, процессы, которые приведут к легитимности решений, планируемых для принятия внеочередным общим собранием, начните ознакомление сразу с 11 главы, в которой я тезисно специально для Вас сформулировал базовые принципы проведения такого рода собраний.

При ознакомлении с тезисным изложением минимально необходимых сведений, а также при наличии полного пакета образцов документов к проведению собрания, шансы на то, что решения вашего собрания не будут отменены, значительно возрастают, и вы не потратите на решение данной проблемы ваше бесценное время понапрасну.

С учетом того, что вариативность рассматриваемой проблемы в рамках ограниченного законом потенциала возможных последовательных действий «инициаторов» собрания довольно низка, такая консультация будет максимальна универсальной.

Глава 1

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и члены его правления при осуществлении своих прав и исполнении установленных обязанностей должны действовать в интересах такого объединения, осуществлять свои права и исполнять установленные обязанности добросовестно и разумно.

Председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и члены его правления несут ответственность перед таким объединением за убытки, причиненные такому объединению их действиями (бездействием).

Председатель правления и его члены при выявлении финансовых злоупотреблений или нарушений, причинении убытков такому объединению могут быть привлечены к дисциплинарной, материальной, административной или уголовной ответственности в соответствии с законодательством.

Нередко при исполнении своих обязанностей правление товарищества во главе с его председателем фактически «узурпируют власть» и в нарушение норм ст. 24 от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) действуют исключительно в своих корыстных интересах, нарушают права членов товарищества, исполняют установленные обязанности недобросовестно и неразумно.

«Нерадивый» председатель правления товарищества получает необоснованный доступ к оперативному управлению, к финансовым средствам и имуществу объединения, которые бесконтрольно использует по собственному усмотрению.

Довольно распространена ситуация, при которой правление в лице председателя самовольно при отсутствии решений общего собрания объединения, без получения разрешительной, проектно-технической документации, самовольно возводят строения, которые в дальнейшем используются для размещения в них охраны и аппаратуры видеоконтроля за передвижением членов объединения по территории товарищества.

При этом охрана объединения не столько занимается функциями обеспечения порядка на территории товарищества, сколько необоснованным взиманием оплаты за въезд на территорию объединения, за проезд по дорогам общего пользования, незаконными поборами и неправомерным ограничением въезда на территорию товарищества транспортных средств, в том числе, принадлежащих членам объединения и их семьям.

Правление объединения при вышеописанной ситуации является фактически номинальным.

Решения правления принимаются лично председателем без участия и реального согласования с членами правления.

Пассивная позиция членов правления по оперативному управлению объединением приводит к массовым нарушениям прав членов товарищества, убыткам и неконтролируемым расходам объединения, многочисленным нарушения законодательства РФ, нередко совершаются уголовно-правовые деяния, предусмотренные Особенной частью УК РФ, как-то: растрата либо хищение денежных средств, принадлежащих некоммерческому объединению граждан.

К компетенции правления относятся:

–практическое выполнение решений общего собрания членов объединения; оперативное руководство текущей деятельностью объединения;

–составление приходно-расходных смет и отчетов, представление их на утверждение общего собрания его членов (собрания уполномоченных);

-распоряжение материальными и нематериальными активами объединения в пределах, необходимых для обеспечения его текущей деятельности;

–организационно-техническое обеспечение деятельности общего собрания членов объединения;

–организация учета и отчетности объединения;

–подготовка годового отчета и представление его на утверждение общего собрания членов объединения;

–обеспечение делопроизводства такого объединения и содержание его архива;

–прием на работу в такое объединение лиц по трудовым договорам, их увольнение, поощрение и наложение на них взысканий, ведение учета работников;

–контроль за своевременным внесением вступительных, членских, целевых, паевых и дополнительных взносов;

-совершение от имени такого объединения сделок;

Подпункт 2, 4 пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" устанавливает, что председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения действует без доверенности от имени такого объединения, в том числе имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом объединения не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов такого объединения и на основании решения правления заключает сделки и открывает в банках счета такого объединения;

При отсутствии решений правления о заключении сделок либо об их одобрении сделки, совершенные председателем правления, является недействительными.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как правило, председатель «забывает» «попросить разрешения» у членов правления, а члены правления объединением даже не предполагают о том, что исполнительным органов, призванным совершать сделки от имени объединения является именно правление, а не председатель.

Председатель правления, который от имени объединения должен не совершать сделки, а номинально ставить под договорами и иными юридически значимыми документами свою подпись, в практической деятельности товариществ, злоупотребляет своим положением и единолично заключает выгодные ему сделки.