Комментарий к Федеральному Закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (постатейный)

Иными нормативными правовыми актами РФ, нежели федеральные законодательные акты, являются нормативные правовые акты Президента РФ, Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти.

Издание Президентом РФ указов, как и распоряжений, предусмотрено частью 1 ст. 90 Конституции РФ. Согласно ч. 2 указанной статьи указы и распоряжения Президента РФ обязательны для исполнения на всей территории России. В ч. 3 этой же статьи установлено, что указы и распоряжения Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам. К этому следует добавить, что нормативными правовыми актами являются только те указы Президента РФ, которые имеют нормативный характер.

Правительство РФ, как установлено в ч. 1 ст. 115 Конституции РФ, на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Ч. 2 указанной статьи установлено, что постановления и распоряжения Правительства РФ обязательны к исполнению в России. Постановления и распоряжения Правительства РФ, в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным законам и указам Президента РФ, в соответствии с ч. 3 данной статьи могут быть отменены Президентом РФ. Статьей 23 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» (в ред. Федерального конституционного закона от 31 декабря 1997 г. № 3-ФКЗ[25 - СЗ РФ, 1997, № 51, ст. 5712; 1998, № 1, ст. 1.]) установлено, что акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства РФ; акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющие нормативного характера, издаются в форме распоряжений Правительства РФ.

Положениями комментируемого Закона не предусмотрено издание Президентом РФ нормативных правовых актов, регулирующих проведение ГКО, и предусмотрено издание только одного такого нормативного правового акта Правительства РФ – согласно ч. 5 ст. 9 данного Закона Правительством РФ устанавливается порядок федерального государственного надзора за проведением ГКО, включающий в т. ч. критерии проверки соблюдения методических указаний о ГКО.

Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти в соответствии с п. 1 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 (в ред. Постановления Правительства РФ от 7 июля 2006 г. № 418[26 - СЗ РФ, 1997, № 33, ст. 3895; 2006, № 29, ст. 3251.]), издаются на основе и во исполнение федеральных конституционных законов, федеральных законов, указов и распоряжений Президента РФ, постановлений и распоряжений Правительства РФ, а также по инициативе федеральных органов исполнительной власти в пределах их компетенции.

Положениями комментируемого Закона предусмотрено издание целого ряда нормативных правовых актов, регулирующих проведение ГКО, федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, т. е. Минэкономразвития России (см. коммент. к ст. 5 Закона).

Статья 3

Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

1. В настоящем Федеральном законе используются следующие основные понятия:

1) государственная кадастровая оценка – совокупность установленных ч. 3 ст. 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

2) кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определённая в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст. 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

2. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в т. ч. для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В ч. 1 комментируемой статьи определён понятийный аппарат, используемый в комментируемом Законе. В этой связи следует отметить, что по общему правилу юридической техники определения понятий (предписания-дефиниции) включаются в законодательные акты в следующих случаях: когда юридический (правовой) термин сформирован с использованием специальных слов – редких либо малоупотребительных иностранных слов, а также переосмысленных общеупотребительных слов; когда правовое понятие формируется из слов, позволяющих неоднозначно истолковывать его смысл, порождающих разнообразные смысловые ассоциации.

Исходя из п. 1 ч. 1 комментируемой статьи, а также исходя из нормы ч. 3 ст. 6 комментируемого Закона, к которой данный пункт отсылает, понятие ГКО определяется как совокупность следующих установленных данным Законом процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном данным Законом:

1) принятие решения о проведении ГКО;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчёта об итогах государственной кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

В таком виде приведённое определение воспроизводит с соответствующими уточнениями положения ч. 1 ст. 24

Закона 1998 г. об оценке, которыми (в ред. Федерального закона от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ[27 - pravo.gov.ru, 2016, 2 июня.]) определено, что для целей данного Закона под ГКО понимается совокупность действий, включающих в себя:

– принятие решения о проведении ГКО;

– формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;

– отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

– определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

– утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

– внесение результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.

В п. 2 ч. 1 комментируемой статьи вошло с соответствующими изменениями следующее определение кадастровой стоимости, данное в ч. 3 ст. 3 Закона 1998 г. об оценке (в ред. Закона 2014 г. № 225-ФЗ): «под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения ГКО или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24

данного Закона».

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВС России 2015 г. № 28, при этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Ст. 24

Закона 1998 г. об оценке, к которой сделана отсылка, регламентирует определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в ГКН и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Представляется уместным упомянуть, что в ч. 4 ст. 1 Закона 2007 г. о кадастровой деятельности дано определение понятия кадастровой деятельности (здесь и далее в ред. Закона 2016 г. № 361-ФЗ): кадастровой деятельностью является выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Там же указано, что специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в ст. 29 данного Закона (кадастровый инженер).

В отношении использованного в п. 2 ч. 1 комментируемой статьи понятия объекта недвижимости следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 4

ст. 1 Закона 2007 г. о кадастровой деятельности кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учёту.

Ч. 2 комментируемой статьи устанавливает, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в т. ч. для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о ГКО.

Тем самым на законодательном уровне закреплены с соответствующими изменениями следующие положения п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. № 388[28 - СПС.]): кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в т. ч. для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учёта иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Закон 1998 г. об оценке так же, как и комментируемый Закон, предусматривает разработку и утверждение методических указаний о ГКО (ст. 19 Закона 1998 г. об оценке в ред. Закона 2014 г. № 225-ФЗ). В целях реализации положений Закона 1998 г. об оценке Приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке (в настоящем комментарии обозначаются как Методические указания о ГКО (2016 г.)).

Наряду с этим в своё время были изданы следующие нормативные правовые акты методического характера:

Приказ Росземкадастра от 26 августа 2002 г. № П/307 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений»[29 - СПС.];

Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения»[30 - СПС.];

Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка»[31 - РГ, 2006, 22 сентября, № 212.];

Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов»[32 - РГ, 2007, 15 мая, № 100.];

Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»[33 - СПС.].

В целях реализации положений комментируемого Закона Минэкономразвития России подготовлен проект Методических указаний по кадастровой оценке (в настоящем комментарии обозначается как проект Методических указаний по кадастровой оценке (2016 г.). Утверждение же названного проекта в настоящее время лишь ожидается. Методические указания по кадастровой оценке объектов недвижимости согласно п. 1.2 их проекта планируются к использованию для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно: земельных участков и объектов капитального строительства (в т. ч. зданий, сооружений, помещений и объектов незавершённого строительства, единых недвижимых комплексов).

Статья 4

Принципы проведения государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Комментируемая статья определяет перечень принципов проведения ГКО. В качестве таковых названы:

1) принцип единства методологии определения кадастровой стоимости;

2) принцип непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости;

3) принцип независимости и открытости процедур ГКО на каждом этапе их осуществления;