Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Решением суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил и в иске отказал, сославшись на неправильное применение судом первой инстанции и апелляционной инстанцией норм материального права.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения. На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.

В материалах дела имеется постановление Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. и распоряжение заместителя премьера правительства г. Москвы от 1 августа 1996, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» (в ред. Федерального закона от 26 ноября 2001 г. № 147-ФЗ)[21 - СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411; 2001. № 49. Ст. 4553.] обязательные для сторон договора нормы ч. 2 ГК РФ об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие ч. 2 Кодекса независимо от даты их заключения.

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что имело место в данном случае.

Арендодатель направил арендатору уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и в противном случае о расторжении договора аренды.

Арендодатель выполнил все условия порядка расторжения досрочного договора в соответствии с ч. 2, 3 ст. 619 ГК РФ, поставил вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.

Постановление кассационной инстанции отменено.

Решение суда и постановление апелляционной инстанции оставлено в силе (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. № 4181/97).[22 - См. Текст документа официально опубликован не был.]

Арендатор в свою очередь может расторгнуть договор аренды досрочно в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имущества может трактоваться очень широко.

Вот очень интересный (на наш взгляд) пример из арбитражной практики по данному поводу.

Предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (арендодателю) о досрочном расторжении договора аренды и взыскании убытков в виде недолученных доходов, возникших вследствие препятствий в пользовании арендованным помещением, созданных арендодателем, а также компенсации за совершение действий, порочащих его деловую репутацию.

Решением суда в иске отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции изменил решение и взыскал с арендодателя убытки в полном объеме. В остальной части решение оставлено без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум полагает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, по договору аренды арендодателем передано предпринимателю (арендатору) нежилое помещение под офис. Срок (на 1 год) и арендная плата установлены договором аренды.

Пунктом 7.2 договора арендатору предоставлено право пользоваться системами коммуникаций, расположенными в здании, обозначать свое местонахождение путем размещения вывесок, указательных табличек, рекламных стендов на входе в здание и перед входом в помещение.

Согласно свидетельству о регистрации предприниматель (арендатор) осуществляет свою деятельность без образования юридического липа, занимаясь оказанием юридических услуг, торгово-закупочной и посреднической деятельностью.

Предприниматель (арендатор) представил суду акты, из которых следует, что ответчик (арендодатель) систематически удалял с входных дверей здания, в котором находится арендованное помещение, бумажные таблички, отпечатанные на компьютере, которые извещали о расположении в комнате № 219 (предмете аренды) юридической консультации. Пластмассовая вывеска, на которой имелась надпись «Юридическая консультация. Устные консультации. Составление любых заявлений. Подготовка договоров, в том числе договоров дарения, мены, купли-продажи и др. Составление учредительных документов для предприятий всех видов собственности. Участие в суде по уголовным и гражданским делам и другие юридические услуги (с последующим адресом и телефоном)», была снята.

Из актов видно, что ответчик неоднократно опечатывал комнату № 219, а предприниматель, чтобы пользоваться своим офисом, вынужден был срывать печати. Кроме того, в комнате отключались электроэнергия и телефон.

Указанные обстоятельства (по мнению истца) привели к тому, что вследствие отсутствия необходимой информации о деятельности предпринимателя и невозможности пользования арендованным помещением он понес убытки в виде неполученных доходов за указанный период времени.

Размер убытков определен расчетным путем. За основу расчета истцом взяты данные о его доходах за 1 месяц.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются также неполученные доходы (упущенная выгода), которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Однако для взыскания убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, лицо, требующее их возмещения, в силу ст. 393 ГК РФ должно доказать совершение ответчиком противоправных действий и наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В случае выяснения всех обстоятельств и утвердительного решения о том, что ответчик препятствовал истцу использовать арендованное имущество по назначению согласно абз. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, иск в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что систематически снимал бумажные вывески в связи с тем, что они указывали на нахождение в комнате № 219 юридической консультации, а не предпринимателя, оказывающего услуги, в том числе и юридические. Опечатывание кабинета производилось на время командировки истца в другой город с целью обеспечения сохранности имущества. Возникшие нарушения в энергоснабжении арендованного помещения могли быть устранены, но заявок на это от арендатора не поступало. Доказательств, что в указанные в актах дни истец не пользовался спорным помещением, не представлено.

Однако этим доводам суд не дал оценки.

При новом рассмотрении спора необходимо исследовать вопрос, являются ли действия ответчика по снятию упомянутых вывесок и опечатыванию кабинета нарушением условий договора (препятствием в пользовании арендным помещением по назначению) и прав гражданина-предпринимателя, а если являются, то имеется ли причинная связь между этими действиями и убытками истца (неполученными доходами) в заявленной ко взысканию сумме и подлежит ли расторжению договор аренды.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2004 г. № 4163/03);

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виноват в том арендодатель или нет.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора в виде систематических неплатежей арендной платы, невыполнения обязательств по ремонту арендованного помещения, заключения договоров субаренды без разрешения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров).

Отдельные виды договоров аренды требуют к себе особого внимания.

Аренда земельного участка. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) и могут быть переданы в аренду (ч. 1 ст. 607 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, за исключением изъятых из оборота участков, указанных в ч. 4 ст. 27 ЗК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законодательство пока не определилось. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25–50 лет) сроки аренды.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ)[23 - СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2004. № 52. Ст. 5276.] (далее – Федеральный закон о землях сельхозназначения) в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.