Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

В соответствии с п. 71 названных Правил свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности полиграфической продукции уровня «Б», а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.

Согласно п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельство о государственной регистрации прав содержит:

1) фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, местожительство правообладателя;

2) описание объекта (например, жилой дом, квартира, гараж и прочее, адрес, площадь, этажность, кадастровый номер);

3) вид зарегистрированного права (например, собственность);

4) основание приобретенного права. Это, например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения и т. д.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

В случае выдачи свидетельства о государственной регистрации права участнику общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения на оборотную сторону свидетельства вносятся слова «Иные участники общей долевой собственности в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на», далее указывается дата регистрации права участника долевой собственности, которому выдается свидетельство, а также вносятся слова «Права не зарегистрированы», если права (доли в праве) иных участников общей долевой собственности на момент выдачи свидетельства о государственной регистрации права не зарегистрированы.

Свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с п. 39 рассматриваемых Правил.

В соответствии с Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. № 226, графа «Существующие ограничения (обременения) права» заполняется в случаях, когда к указанному в графе «Дата выдачи» моменту в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ограничение (обременение) права. В данной графе указывается вид зарегистрированных ограничений (обременений) права (например, арест). В случае отсутствия зарегистрированных ограничений (обременений) права в названной графе указываются слова «Не зарегистрировано».

Сведения о дате и номере регистрации права должны совпадать с датой и номером регистрации, указанными на соответствующем листе подраздела II-1 Единого государственного реестра прав.

Заполненное свидетельство подписывается государственным регистратором с обязательным указанием его фамилии и инициалов, после чего скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Вместе со свидетельством представляются:

1) справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ) об оценке жилого помещения, а также экспликация и поэтажный план;

2) кадастровый план земельного участка;

3) справка из ЖЭУ, содержащая сведения о лицах, проживающих в отчуждаемых жилых помещениях, по форме № 1 (прил. 2);

4) справка из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследства или дарения в том случае, если правоустанавливающими документами на отчуждаемое жилое помещение являются договор дарения или свидетельство о праве на наследство;

5) согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних граждан. Так, в соответствии с письмом Минобразования России от 9 июня 1999 г. № 244/265 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке, попечительству в отношении несовершеннолетних.

Продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов или попечителей, не рекомендуется[6 - Ювенальное право: Учебник для вузов / Под ред. А. В. Заряева, В. Д. Малкова. М.: Юстицинформ, 2005.].

При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме Минобразования России от 20 февраля 1995 г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» следующие документы:

1) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;

2) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;

3) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД;

4) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по местожительству. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. И только на этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. При этом копия договора представляется в орган опеки и попечительства. Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по местожительству несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства обязаны принять меры по сохранности жилых помещений до момента окончательного их заселения в случае временного отсутствия выпускников интернатных учреждений из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей в связи с продолжением учебы в других учебных заведения (письмо Минобрнауки России «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»);

5) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилого помещения в случае, если оно является общим совместным имуществом супругов.

В случае продажи комнаты представляются нотариально удостоверенные заявления от всех сособственников квартиры, где расположена данная комната, об отказе от покупки указанной комнаты. Это положение основывается на ст. 42 ЖК РФ, в соответствии с которой доля в праве общей собственности на общее имущество:

1) в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты;

2) в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире;

3) в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 42 ЖК РФ при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Однако собственник комнаты в коммунальной квартире не имеет права:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату (п. 5 ст. 42 ЖК РФ).

Также необходимо помнить, что согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в других случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Приобретающая сторона представляет следующие документы:

1) документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию;

2) документы, удостоверяющие личность участников сделки;

3) согласие супруга на приобретение объекта и регистрацию права собственности (нотариально удостоверенное).

Для регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество по договорам, совершенным в простой письменной форме, где участниками сделки являются юридические лица, необходимы следующие документы.

Общие документы для обеих сторон:

1) заявление от всех участников сделки;

2) документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию;

3) документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия участников сделки:

а) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

б) учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями;

в) свидетельство о постановке на налоговый учет;

г) документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.);

д) свидетельство о постановке на налоговый учет;