Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах был принят Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г. и вступил в силу 3 января 1976 г. На апрель 2010 г. в Пакте участвовали 160 государств, помимо них его подписали еще 6 государств. Крупнейшее государство, не являющееся участником Пакта, – США.

СССР подписал Пакт 18 марта 1968 г. Документ ратифицирован Президиумом Верховного Совета СССР 18 сентября 1973 г. Ратификационная грамота СССР депонирована Генеральному секретарю ООН 16 октября 1973 г. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах вступил в силу для СССР 3 января 1976 г.

10 декабря 2008 г. Генеральная Ассамблея ООН приняла Факультативный протокол к Пакту, предусматривающий возможность подачи жалоб на нарушения Пакта.

Согласно Замечаниям общего порядка № 4 Комитета ООН по экономическим, социальным и культурным правам, сделанным на шестой сессии в 1991 г., ст. 11. 1 Пакта является наиболее всеобъемлющей и, возможно, самой важной из всех соответствующих положений.

Ниже представлены важнейшие положения этой статьи, в которых раскрывается понятие «право на достаточное жилище».

Право на достаточное жилище (ст. 11.1 Пакта)

В соответствии со ст. 11.1 Пакта государства-участники «признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни». Право человека на достаточное жилище, которое, таким образом, признано, имеет решающее значение для пользования экономическими, социальными и культурными правами (п. 1 Замечаний).

По мнению Комитета, право на жилище не следует толковать в узком или ограниченном смысле, что уравнивало бы его, например, с предоставленным кровом, означающим лишь то, что кто-то имеет крышу над своей головой. Его скорее следует рассматривать как право жить где бы то ни было в безопасности, мире и с достоинством. Хотя достаточность определяется отчасти социальными, экономическими, культурными, климатическими, экологическими и иными факторами, Комитет считает, что тем не менее можно определить некоторые аспекты этого права, которые должны приниматься во внимание для этой цели в каком-либо конкретном контексте. Они включают следующее.

? Правовое обеспечение проживания. Проживание может принимать различные формы, включая арендуемое (государственное и частное) жилье, кооперативное жилье, собственное жилье, жилье, предоставленное в чрезвычайных случаях, и неофициальное жилье, включая захват земли или имущества. Независимо от вида проживания, все лица должны пользоваться определенной степенью обеспечения проживания, которая гарантирует правовую защиту от принудительного выселения, преследования и других угроз.

? Наличие услуг, материалов, возможностей и инфраструктуры. Адекватное жилье должно предоставлять определенные возможности, имеющие существенно важное значение для здоровья, безопасности, комфорта и питания. Все бенефициары права на достаточное жилье должны иметь устойчивый доступ к системам снабжения питьевой водой, санитарии и гигиены, хранения продуктов питания, удаления отходов, канализации и чрезвычайных служб.

? Доступность с точки зрения расходов. Финансовые расходы какого-либо лица или домашнего хозяйства, связанные с жильем, должны быть такого размера, чтобы возникновение и удовлетворение иных основных потребностей не ставились под угрозу и не сталкивались с препятствиями. Государства-участники должны предпринимать шаги с целью обеспечения такого положения, чтобы доля расходов, связанных с жильем, в целом была соразмерной размеру доходов.

? Пригодность для проживания. Достаточное жилье должно быть пригодным для проживания с точки зрения защиты жильцов от холода, сырости или иных угроз для здоровья, структурных опасностей и переносчиков болезней.

? Доступность. Достаточное жилье должно быть доступным для тех, кто имеет на него право. Группы, находящиеся в неблагоприятном положении, должны получить полный и устойчивый доступ к адекватному жилому фонду. Нужды в области жилья престарелых, детей, инвалидов, неизлечимо больных, лиц, инфицированных ВИЧ, лиц со значительным расстройством здоровья, душевнобольных и других групп должны до некоторой степени учитываться в первоочередном порядке.

? Местонахождение. Достаточное жилье должно находиться в таком месте, которое позволяет иметь доступ к возможностям в области занятости, медицинскому обслуживанию, школам и другим социальным учреждениям.

? Адекватность с точки зрения культуры. Деятельность, направленная на строительство или модернизацию жилья, должна обеспечивать учет культурных аспектов, связанных с жилищем (п. 8 Замечаний).

Положения Пересмотренной Европейской социальной хартии

В Пересмотренной Европейской социальной хартии дается более точное определение тех областей, которые должны быть обеспечены правительством:

? доступ к нормальному и доступному жилью;

? сокращение бездомности и политика в области жилья, ориентированная на все малообеспеченные группы населения;

? процедуры по ограничению насильственного выселения для обеспечения устойчивого пребывания в собственном жилье;

? равный доступ мигрантов к социальному жилью и льготам на жилье;

? строительство жилья и льготы на жилье, связанные с потребностями семьи.

Россия ратифицировала Пересмотренную хартию в октябре 2009 г., признав обязательными для себя из положений части II Хартии ст. 1–3, 5-11, 14, 16, 17, 20–22, 24, 27–29 полностью, 4, 12, 15, 18, 19 частично (всего 68 пунктов).

Минимальная программа стратегии обеспечения жильем, основанной на правах человека, должна включать в себя следующее:

? в национальном законодательстве должны быть изложены права на жилье и определены те уровни, которые несут ответственность за соблюдение этих прав;

? законодательство о запрете на дискриминацию должно включать право на жилье как в публичном, так и в частном секторах;

? для поддержки малообеспеченных групп следует принимать позитивные меры;

? для всех людей необходимо предусматривать эффективные средства правовой защиты в случае нарушения прав на жилье и дискриминации. Следует предусматривать возможность защищать право на жилье в судах;

? необходимо обеспечивать достаточную и необходимую юридическую защиту и защиту интересов потребителей в отношении тех, кто проживает в арендованном жилье и в жилье, приобретенном по ипотеке;

? необходимо осуществлять мониторинг на национальном и международном уровнях за обеспечением прав на жилье.

Здесь уместно будет напомнить п. 4 ст. 15 Конституции РФ, который гласит: «Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором

Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора».

Право на жилище в Российской Федерации

Право на жилище в российской Конституции продекларировано в основном ст. 40 (см. выше), что, по сути, означает «помоги себе сам» или «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

Если по ранее действовавшей Конституции СССР государство принимало на себя обязательство обеспечивать всех своих граждан бесплатным жильем по договорам социального найма и у граждан имелись хотя бы абстрактная возможность и призрачная надежда бесплатно получить жилое помещение, то нынешняя Конституция предоставила россиянам право самостоятельно решать жилищные проблемы.

Основная часть населения, проживавшего в СССР в социальном жилье высокого класса, в качественных престижных домах, расположенных в лучших местах, имевшего много квадратных метров на человека, «удачно получившего социальное жилье» (а в первую очередь это были партийные и государственные чиновники, высокопоставленные военные, хозяйственные и административные работники, известные артисты, Герои Советского Союза и Герои Социалистического Труда, граждане, имевшие заслуги перед советской властью), приватизировала это жилье и стала полноправным собственником своих дач, домов и квартир. Однако есть среди них достаточно много россиян, которым просто повезло.

Причем приватизация проводилась по принципу «кто чем владеет, тот это и приватизирует», без всяких нормативов, ограничений и социальных норм: один человек мог приватизировать квартиру и в 100, 200 м

и более. Зачастую одной семье, члены которой были прописаны в разных местах, удавалось приватизировать несколько отнюдь не маленьких квартир.

Когда в результате довольно острой дискуссии о принципах приватизации жилья было принято решение о такой «неограниченной» приватизации, предполагалось, что люди, приватизировавшие жилье выше «социальной нормы», будут платить дополнительный налог, который пойдет на улучшение жилищных условий других граждан. Потом об этом, естественно, забыли и вспоминать, похоже, не собираются.

Таким образом, с учетом граждан, построивших жилье на личные средства, более 80 % населения решили свои проблемы, став собственниками своего жилья в результате приватизации.

Около 15–17 % населения по-прежнему проживает в жилищах социального жилищного фонда, мучительно раздумывая над вопросом: приватизировать или не приватизировать свои квартиры? Качество такого жилья, как правило, невысокое: малогабаритные «однушки», «двушки», «трешки» в хрущевках, ветхих домах, требующих капитального ремонта и расположенных не в самых престижных районах, городах и поселках.

Примерно 4–6 %, а это 6–8 млн человек, проживает в специализированном жилищном фонде. Жилые помещения этого фонда по статусу рассматриваются как временные и предназначены для использования гражданами во время исполнения каких-либо государственных обязанностей (служебные помещения), учебы (общежития) или для временного поселения жильцов (жилые помещения маневренного фонда) и т. д.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным законодательством. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Примерно 2–4 % населения (3–6 млн граждан) арендует коммерческое жилье.

Бездомные граждане

Бездомные граждане – такое определение наиболее адекватно отражает положение сотен тысяч наших соотечественников, не имеющих жилья и превратившихся в бомжей (аббревиатура – “без определенного места жительства”).

Понятие вошло в русский языковой оборот в 1970-е гг., когда в милицейских протоколах задержания в отношении лиц без определенного места жительства стала появляться аббревиатура «бомж». Неопределенным место жительства считалось в случае, если данное лицо не было прописано по месту своего жительства, а также когда человек жил по случайным адресам.

Из-за стереотипного образа бомжа – грязного нищего бродяги-алкоголика, питающегося на помойках, спящего на земле, – слово «бомж» стало восприниматься как уничижительное для бездомных (хотя оно по смыслу обозначает именно бездомных).

Можно согласиться с точкой зрения М. А. Сигутиной из Ростовского госуниверситета, что «…следует признать существование бездомности и бездомных, а не лиц без определенного места жительства и занятий. Бомж – это не просто аббревиатура, это подмена понятий, позволяющая государству не замечать существования миллионов людей, не имеющих жилья»[1 - Сигутипа М. А. Бездомность: состояние и пути решения проблемы. Ростовский государственный университет.].

Отсутствие жилья превращает человека в асоциальную личность. Бездомные часто живут где придется: на улицах городов, на чердаках, под мостами в картонных коробках или палатках. Одеты они кое-как, многие носят пиджаки и старые пальто, как правило, источают зловонный запах, ибо месяцами не моются и не меняют белье и одежду. Лицо – от серого до красно-серого, такое может быть только у человека, пребывающего в любую погоду исключительно на улице. Голос – хриплый, посаженный самогоном, махоркой и простудно-вирусными заболеваниями. Постоянный запах перегара. Питаются тем, что найдут, украдут или купят на случайно полученные деньги. Регистрации у них зачастую нет, как и документов.