Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в частности, с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

а) объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

б) объекты использования атомной энергии;

в) объекты обороны и безопасности;

г) объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

д) объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

е) объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

ж) линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

з) объекты электро-, газо-, тепло– и водоснабжения муниципального значения;

и) автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

В прошлой, недействующей редакции было предусмотрено, что указанное изъятие осуществляется только размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

8) ст. 85 ЗК РФ содержит порядок определения состава земель поселений и зонирования территорий. Абзац пятый п. 4 ст. 85 ЗК РФ был изложен в следующей редакции.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В предыдущей редакции данный абзац действовал в следующем виде:

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» внес существенные изменения в положения ЗК РФ, связанные с градостроительной деятельностью.

Были введены нормы, регулирующие особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), а также порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и (или) для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения не только в содержание непосредственно ЗК РФ, но и в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.). Статья 3 указанного закона была дополнена п. 14 следующего содержания.

С 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов РФ.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» также внес свои коррективы в вопросы земельных правоотношений, но уже в связи и с точки зрения жилищного законодательства. В соответствии со ст. 16 указанного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (ЗК РФ в ст. 30 предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с которым указанное предоставление производится с проведением работ по их формированию, но он касается предоставления участков только для строительства).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие настоящего Кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ.

2. Порядок предоставления земельных участков для строительства. Оформление прав на земельные участки. Оформление прав на земельные участки для строительства многоквартирного дома

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности подробно рассмотрен в ст. 30 ЗК РФ. Но прежде чем переходить непосредственно к предусмотренным ЗК РФ действиям, нужно понять, что собой представляет строительство с точки зрения Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее по тексту – ГСК РФ) и какие обязательные действия должны выполнить лица, осуществляющие строительство.

Строительство с точки зрения ГСК РФ представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Обязанность по предоставлению земельного участка для проведения строительных работ лежит на заказчике строительства (в соответствии со ст. 747 ГК РФ). Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. ЗК РФ предусматривает нормы предоставления земельных участков в зависимости от целей использования. Для некоторых видов деятельности (к которым может быть отнесено и строительство) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных целей или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ допускается два варианта предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Оно осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно этому требованию предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определен Правительством РФ. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) проведение работ по формированию земельного участка:

– подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

– определение разрешенного использования земельного участка;

– определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – плата за подключение);

– принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

– публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

б) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

в) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

г) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а некоторым лицам (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления) в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.